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房地产投资强劲超预期
     
     最新数据显示,1-5月房地产累计投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比2018年全年提高1.7个百分点,但较1-4月下降0.7个百分点。恒大研究院首席房地产研究员夏磊表示,年初至今,房地产投资强劲远超市场预期,房地产投资的拐点已至,预计未来每个月投资累计增速将下降0.6-0.8个百分点,全年投资增速为7%-8%。
 
    从全国来看,土地成交领先房地产投资6-9个月。2018年拿地高峰进入开工、施工期,推动投资走强。夏磊分析,2015-2018年,土地成交增速持续提升。2015年2月,300城住宅用地成交规划建筑面积累计同比下降52%,之后不断回升,在2018年5月达到32%的增长高点。
 
    从实物和价格因素来看,施工加快带动实际投资大幅提速,价格因素对投资的拉动稍有减弱。2019年一季度,房地产投资累计增速11.8%,较2018年全年提高2.3个百分点。其中,实际投资增速7.9%,提高4.0个百分点。夏磊认为,主要是因为施工加快,2018年拿地高峰进入集中开发阶段,去年底和今年初,宽货币向宽信用传导、部分城市调整调控措施,带动年初销售增速回升,房企加快开工、复工以配合销售。2015-2016年牛市中销售的期房临近交房期,竣工自2018年10月以来总体改善。一季度,房地产投资价格指数增速3.9%,降低1.7个百分点,主要受PPI见顶后持续回落影响,同期,PPI累计同比增长0.2%,降低3.3个百分点。
 
    从成本结构来看,施工加快和单位建安成本企稳共同推动建安支出提速,土地支出增速仍较快。1-4月,剔除土地购置费后的建安支出同比增长5.5%,较2018年提高8.7个百分点,建安投资由降转升。主要是由于房屋施工面积提高3.5个百分点至8.8%。单位建安支出增速见底回升、从-8.0%收窄至-3.0%,受益于2018年行业集中度显著提升而大型房企精装修比例更高。1-4月土地购置费同比增长29.7%,主要因为2018年土地成交价款增速较高,滞后表现在土地投资支出上。
 
    “从领先指标来看,拿地见顶回落已经一年,决定了当下是投资拐点。”夏磊分析,2018年5月以来,300城宅地成交建面累计增速达到32%的高点后持续回落,2019年5月降至5%。一线、二线、三四线城市的土地成交累计增速分别在2018年的1月、5月和5月见顶回落,目前各线城市投资均已出现见顶迹象,印证投资拐点已现。
 
    银保监会将重点整治资金违规流入房地产,将在资金端制约房地产投资。5月17日,中国银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果,促进合规建设”工作的通知》,针对银行机构、非银机构,列明多项房地产相关整治要点,严防土地款融资、资金挪用于开发或购房等多类违规融资行为,预计房企到位资金增速将持续回落。
 
    从成本结构来看,施工和单位建安成本的支撑因素都开始弱化、建安支出拐点临近,土地支出增速将继续回落。夏磊称,对于建安支出,施工增速拐点临近,主要由于拿地见顶回落的滞后传导效应逐渐显现。单位建安成本增速大概率也即将见顶,主要由于销售均价增速在2018年末见顶、2019年初以来回落。对于土地购置费,前期土地成交价款增速持续回落的传导效应将继续作用,后续土地支出甚至可能出现负增长。
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